Como Vender Una Propiedad En Perú
e Impuestos a Pagar de una Propiedad Recibida por
Herencia
Primer
paso: Para el caso de encontrarse el propietario fuera de Perú,
otorgar un “Poder Especial” para venta de inmuebles –el mismo que debe
inscribirse en SUNARP-, a una persona o familiar de confianza en
Perú. Puedes –también- contratar a una Agencia o Agente Inmobiliario que
cobrarán entre 3% a 5% del precio de venta del inmueble.
Sí
optas por esto último y tu casa o propiedad se encuentra ubicada especialmente
en Lima, asegúrate que la Agencia o el Agente Inmobiliario que ofrecerá tu
propiedad, esté inscrito en la Red Inmobiliaria del Perú (ya que, cientos de
agentes inmobiliarios tendrán acceso simultáneamente a la información de tu propiedad),
logrando vender tu casa en el menor tiempo posible. Indico esto, por existir
muchos agentes inmobiliarios que ni siquiera están inscritos.
Segundo
paso: reunir la documentación
siguiente:
·
Copia literal
reciente de la ficha o partida registral de la propiedad (extendida –previo trámite y pago de
derechos- en las oficinas de Registros Públicos – SUNARP);
·
Declaración Jurada
del Impuesto Predial, el mismo que consta de: Hoja de
Resumen (HR); Predio Urbano (PU); y Recibos: Documento que es proveído por la municipalidad
donde se encuentra localizado el predio.
·
Último recibo cancelado del impuesto
predial.
·
Recibos cancelados de los servicios
de agua, luz, teléfono, cable, internet.
·
Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios: será necesario en caso tu propiedad
se trate de un terreno urbano, o una casa que se va a vender a precio de
terreno, y su potencial comprador pueda ser un inversionista interesado en
demoler tu propiedad y construir un edificio. Este documento se solicita en la
municipalidad donde se encuentra ubicado el predio, y su entrega demora
generalmente de 5 a 7 días hábiles.
Recomendación:
·
Consultar con un abogado en Perú,
para que te asesore en tan importante trámite.
·
Modelo de minuta para otorgar poder
especial para venta de inmueble, puedes informarte en la página de internet del
Consulado Peruano o solicitármelo (para lo cual necesitarás proporcionarme
todos los datos –generales de ley- de la persona que otorga y de la persona que
recibe el poder.
Impuestos
A Pagar:
Tema
harto complicado y espero hacerme entender:
La
Ley del Impuesto a la Renta, no grava
las herencias. Pero, la SUNAT sí lo hace, y solo en el caso de bienes
inmuebles.
Esta
situación se origina cuando la SUNAT, por simplificar sus
procedimientos internos, solamente acepta el
valor del Autoevalúo como el valor de la propiedad heredada
(valor de ingreso al patrimonio).
Así
pues, a la hora de vender la propiedad y pagar los impuestos
correspondientes, la SUNAT se queda con el 35% del valor total de la
propiedad heredada (que comprende el pago a cuenta del 5% más el 30% -
que es el impuesto que corresponde al domiciliado en el extranjero-), en
promedio. Lo peor es que cuanto más antigua es la propiedad, mayor el
porcentaje que SUNAT se lleva.
Como
sabemos, el Autoevalúo está tremendamente atrasado, y la SUNAT al negarse a
aceptar el "valor del predio que figure en cualquier documento
público, documento privado de fecha cierta o cualquier otro documento
fehaciente" -Artículo 11º del Reglamento del Impuesto a la Renta-, está en
la práctica introduciendo un Impuesto a las Herencias Inmobiliarias.
Atención, esto solo ocurre con las propiedades, pues si
una persona hereda acciones, por ejemplo, no habría este problema.
Una
arbitrariedad adicional, es que las empresas sí pueden utilizar el "valor
de mercado", pero a los ciudadanos comunes y corrientes, no se les permite
emplear el valor de mercado para calcular el impuesto.
Nota,
El Impuesto a la Renta sobre la ganancia,
se aplica para todas las transferencias de inmuebles que han sido
adquiridas después del 01.ENE.2004 y que sean de
personas naturales, sucesiones indivisas y sociedad conyugal.
La
duda que muchos tienen es ¿cuándo están inafectos a este impuesto? Por ello,
menciono los supuestos de inafectación al pago a cuenta del 5% de la
ganancia: Sí adquiriste la propiedad antes del 2004, todas las
adquisiciones de inmuebles anteriores no se encuentran afectas.
Atentamente,
WBT
Pre - Ag. Inmobiliario
