Venta de una propiedad recibida por herencia e impuestos a pagar en Perú

Como Vender Una Propiedad En Perú

e Impuestos a Pagar de una Propiedad Recibida por Herencia

Primer paso:        Para el caso de encontrarse el propietario fuera de Perú, otorgar un “Poder Especial” para venta de inmuebles –el mismo que debe inscribirse en SUNARP-, a una persona o familiar de confianza en Perú. Puedes –también- contratar a una Agencia o Agente Inmobiliario que cobrarán entre 3% a 5% del precio de venta del inmueble.

Sí optas por esto último y tu casa o propiedad se encuentra ubicada especialmente en Lima, asegúrate que la Agencia o el Agente Inmobiliario que ofrecerá tu propiedad, esté inscrito en la Red Inmobiliaria del Perú (ya que, cientos de agentes inmobiliarios tendrán acceso simultáneamente a la información  de tu propiedad), logrando vender tu casa en el menor tiempo posible. Indico esto, por existir muchos agentes inmobiliarios que ni siquiera están inscritos.

Segundo paso: reunir la documentación siguiente:

·        Copia literal reciente de la ficha o partida registral de la propiedad (extendida –previo trámite y pago de derechos- en las oficinas de Registros Públicos – SUNARP);

·        Declaración Jurada del Impuesto Predial, el mismo que consta de: Hoja de Resumen (HR); Predio Urbano (PU); y Recibos: Documento que es proveído por la municipalidad donde se encuentra localizado el predio.

·        Último recibo cancelado del impuesto predial.

·        Recibos cancelados de los servicios de agua, luz, teléfono, cable, internet.

·        Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios: será necesario en caso tu propiedad se trate de un terreno urbano, o una casa que se va a vender a precio de terreno, y su potencial comprador pueda ser un inversionista interesado en demoler tu propiedad y construir un edificio. Este documento se solicita en la municipalidad donde se encuentra ubicado el predio, y su entrega demora generalmente de 5 a 7 días hábiles.

Recomendación:

·        Consultar con un abogado en Perú, para que te asesore en tan importante trámite.

·        Modelo de minuta para otorgar poder especial para venta de inmueble, puedes informarte en la página de internet del Consulado Peruano o solicitármelo (para lo cual necesitarás proporcionarme todos los datos –generales de ley- de la persona que otorga y de la persona que recibe el poder.

Impuestos A Pagar:

Tema harto complicado y espero hacerme entender:

La Ley del Impuesto a la Renta, no grava las herencias. Pero, la SUNAT sí lo hace, y solo en el caso de bienes inmuebles.

Esta situación se origina cuando la SUNAT, por simplificar sus procedimientos internos, solamente acepta el valor del Autoevalúo como el valor de la propiedad heredada (valor de ingreso al patrimonio). 

Así pues, a la hora de vender la propiedad y pagar los impuestos correspondientes, la SUNAT se queda con el 35% del valor total de la propiedad heredada (que comprende el pago a cuenta del 5% más el 30% - que es el impuesto que corresponde al domiciliado en el extranjero-), en promedio. Lo peor es que cuanto más antigua es la propiedad, mayor el porcentaje que SUNAT se lleva.

Como sabemos, el Autoevalúo está tremendamente atrasado, y la SUNAT al negarse a aceptar el "valor del predio que figure en cualquier documento público, documento privado de fecha cierta o cualquier otro documento fehaciente" -Artículo 11º del Reglamento del Impuesto a la Renta-, está en la práctica introduciendo un Impuesto a las Herencias Inmobiliarias. 

Atención, esto solo ocurre con las propiedades, pues si una persona hereda acciones, por ejemplo, no habría este problema.

Una arbitrariedad adicional, es que las empresas sí pueden utilizar el "valor de mercado", pero a los ciudadanos comunes y corrientes, no se les permite emplear el valor de mercado para calcular el impuesto.

Nota, El Impuesto a la Renta sobre la ganancia, se aplica para todas las transferencias de inmuebles que han sido adquiridas después del 01.ENE.2004 y que sean de personas naturales, sucesiones indivisas y sociedad conyugal.

La duda que muchos tienen es ¿cuándo están inafectos a este impuesto? Por ello, menciono los supuestos de inafectación al pago a cuenta del 5% de la ganancia: Sí adquiriste la propiedad antes del 2004, todas las adquisiciones de inmuebles anteriores no se encuentran afectas.

Atentamente,

WBT

Pre - Ag. Inmobiliario

Créditos Hipotecarios, 1era y 2da Vivienda. (Condiciones)

Superintendencia De Banca, Seguros y AFP (SBS) Modificó Condiciones Para Acceder A Financiamiento Hipotecario Por Primera Y Segunda Vez

Las medidas de la SBS apuntan a favorecer el financiamiento hipotecario para primera vivienda y a evitar la especulación inmobiliaria (pronunciamiento de Asbanc).

De acuerdo a las recomendaciones del ente supervisor debería de aumentarse la cuota inicial y el préstamo pagarse en plazos que no trasciendan los veinte años, esto a partir del 01ENE2013. Y los créditos antiguos continuarán manteniendo sus reglas de ponderación anterior.

Los créditos hipotecarios se otorgan en:

• Tasas Variables o Mixtas (incluye la tasa Limabor –que es un promedio de las tasas interbancaria, su valor varía de acuerdo con la situación del mercado-)

• Tasa De Valores De Actualización Constante (VAC), que es la reajustada de acuerdo con la inflación. 

PRIMERA VIVIENDA:

Para adquisición o construcción a tasas fijas

1. La cuota inicial (% al valor del inmueble):

    a. No menor al diez por ciento (10%), en caso de moneda nacional. 

    b. No menor al veinte por ciento (20%), en caso de moneda extranjera. 

Para adquisición o construcción a tasa variable o mixta 

2. La cuota inicial (% al valor del inmueble):

    a. No menor al veinte por ciento (20%), en caso de moneda nacional.

    b. No menor al treinta por ciento (30%), en caso de moneda extranjera. 

SEGUNDA VIVIENDA:

1. Cuota inicial (% al valor del inmueble): 

    a. Créditos en moneda nacional, el equivalente al 20%.

    b. Créditos en moneda extranjera, el equivalente al 30%.

2. En caso de matrimonios (civiles)

Si el solicitante o su cónyuge son propietarios de más del 50% de una propiedad. El crédito no será considerado como para primera vivienda.

3. ¿Quién tiene una propiedad puede acceder a un crédito hipotecario?

Sí. Pero tener en cuenta que existen condiciones adicionales como:

    a. No estar reportado en Centrales de Riesgo

    b. Contar con un buen comportamiento de pago

    c. Estar entre los 21 a 72 años de edad

   d. Edad máxima para pagar el crédito es hasta los 80 años de edad. Siempre que a los 75 años de edad, el saldo capital a pagar no sea mayor de US$15,000.00 (información –ésta última- proporcionada por Interbank). 

Pre-Agente Inmobiliario, Waldo BALTA TORINO.

Mecanismo Procesal Penal para Terminación Pronta de un Proceso Penal sin Antecedentes

                                              PRINCIPIO DE OPORTUNIDAD

Artículo 2º D. Leg. Nº 638 del nuevo Código Procesal Penal - 1991

Mecanismo Procesal que permite al representante del Ministerio Público (por propia iniciativa o a pedido del acusado) abstenerse del ejercicio de la acción penal en los casos previamente establecidos en nuestro ordenamiento procesal penal, tendiente a disminuir l elevada carga procesal de la Instancia Judicial, en MATERIA PENAL.

Sin embargo, no ha tenido los alcances esperados, no sé si por desconocimiento de los abogados o por falta de interés de estos, o por la indiferencia de los propios Fiscales, en solucionar “drástica” y rápidamente un proceso penal, que de manera muy favorable pondría fin a un proceso penal sin generar antecedente alguno al que infringió la ley (como si no hubiera incurrido en delito alguno), a pesar de exigir un mínimo reconocimiento del hecho delictual. 

La “Terminación Anticipada del Proceso” también es otro mecanismo para disminuir la carga procesal que nos ocupa, pero este sí genera antecedentes en contra del sujeto activo del delito.

El principio de oportunidad permite resolver las conductas tipificadas como delito de escasa relevancia social en instancia preliminar, impidiendo que los mismos lleguen a instancia jurisdiccional, donde también es factible su aplicación, es decir, el Principio de Legalidad –que dispone que toda acción ilícita debe merituar una persecución punible del Estado -, ha dado paso a la puesta en vigencia de los “criterios de oportunidad” colocándose a la altura de las nuevas corrientes procesales imperantes en el mundo que buscan una solución rápida y efectiva en la solución de conflictos.

Supuestos donde se aplica el principio de oportunidad:

a.- Agente afectado por el delito (Inciso 1° art.2°).- “infractor-víctima” o agente que resulta víctima del delito que cometió, el delito puede ser a título de dolo o culposo y de mediano o mínimo menoscabo social; determinando la falta de interés público de punición, no requiere reparar el daño debido a que el autor ha sufrido una afectación grave sobre sus propios bienes jurídicos o su entorno familiar.

b.- Mínima Gravedad del Delito (Inciso 2°).- Delitos “insignificantes” o “bagatela” o “de escasa importancia”. Bien jurídico protegido de menor relevancia, pudiendo ser doloso o culposo y la pena mínima no supere los 2 años de pena privativa de la libertad, no afecte gravemente el actuar público ni el agente sea funcionario público que genera en la comisión del hecho delictuoso en ejercicio de sus funciones.

c.- Mínima Culpabilidad del Agente (Inciso 3°).- Autoría o participación mínima del agente en la comisión del ilícito penal. Solicitud que no será atendida si el autor es funcionario público que delinquió en ejercicio de su cargo.

Normas legales a considerar:

- Artículo 2° del Código Procesal Penal.

- Circular N°006-95-MP-FN, aprobado por Resolución de la Fiscalía de la Nación N° 1072-95-MP-FN, 15Nov1995.

- Resolución del Consejo Transitorio del Ministerio Público N° 200-2001-CT-FN que aprueba el Reglamento de Organización y Funciones de FEPDO, del 20Abr2001, Modificatoria – Resolución del CTMP N° 266-2001-CT-MP, 27Abr2001.

- Ley N° 27664 del 08Abr2002 – Acuerdo con víctima en documento público o documento privado legalizado por Notario no necesario presentarse para consentimiento.

Acompaño el modelo de solicitud, favor de ingresar al siguiente link:

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Micro VS Pequeña Empresa

En nuestro ordenamiento jurídico nacional contamos con un régimen especial (TUO del Dec. Leg. Nº 1086) conocido como “Ley de Promoción de la Competitividad, Formalización y Desarrollo de la Micro y Pequeña Empresa y del Acceso al Empleo Decente o Ley Mype” (léxico que definitivamente no comparto, por obvias razones que no es el caso explicarlas de momento) así como, su reglamento -de la Ley apenas mencionada- contemplada en el D.S. Nº 008-2008-TR.

Estos dos instrumentos normativos establecen un régimen especial aplicable a los trabajadores de micro y pequeña empresa que reporta ostensibles beneficios económicos a los empresarios que inician sus actividades lucrativas.

Condición elemental (Condition sine qua non):

Para que el régimen laboral especial se impute a beneficio de sus trabajadores, estas empresas (micro o pequeña) deberán estar registradas en el Ministerio de Trabajo y Promoción del empleo (MTPE) en el: “Registro Nacional de la Micro y Pequeña Empresa” = Remype, debiendo ser renovada la inscripción o re inscripción cada año.

Elementos concurrentes:

Además deberá de considerarse dos elementos, que a saber son:

                          Micro Empresa                               Pequeña Empresa
Nro. Trabajadores         :          1 – 10                                                        10 – 100

Ventas anuales (UIT)   :         Hasta 150 = 555,000                  Hasta 1,700 = 6´290,000

Régimen de naturaleza permanente. Empero, sí supera por dos años consecutivos sus ventas anuales o el número de sus trabajadores (de acuerdo al cuadro que precede), prolongará por un año calendario el régimen laboral especial conveniente. Luego del cual pasará al régimen laboral que pertenezca.

Exclusión de las empresas de dichos regímenes:

Estas empresas serán excluidas en los siguientes supuestos:

-       Tengan vinculación económica con otras empresas o grupos económicos nacionales o extranjeros que no cumplan con dichas características;

-        Falseen información;

-        Dividan sus unidades empresariales;

-        Objeto social: bares, discotecas, juegos de azar

-        Actividades excluidas RER y RUS

Jurídicamente se considera como grupo económico o vinculación económica, al conjunto de empresas, cualquiera sea su actividad u objeto social, que están sujetas al control de una misma persona natural o jurídica o de un mismo conjunto de personas naturales o jurídicas.

La existencia de un grupo económico o vinculación económica entre micro y pequeñas empresas, también excluirán a dichas empresas de los alcances de la Ley de Mype (sus trabajadores percibirán todos los beneficios sociales, establecidos en el Régimen Laboral General). En esta oportunidad acompaño modelo de demanda para una mejor ilustración.

Beneficios Laborales de la Ley “Mype”:

Micro Empresa                                       Pequeña Empresa

a) Remuneración

        

            S/.750.00                                                      S/.750.00                  
     

         Con acuerdo Consejo Nacional de Trabajo y Promoción del Empleo puede ser menor.

b) Jornada de Trabajo:

      

            8 horas diarias                                                8 horas diarias

c) Horario de Trabajo:

   

             Reg. Lab. Gral.                                               Reg. Lab. Gral.

   

        Horario Nocturno, no se aplica sobre tasa del 35%

d) Trabajo sobre Tiempo:

      Reg. Lab. Gral.                                               Reg. Lab. Gral.

e) Descanso Semanal:

               Reg. Lab. Gral.                                               Reg. Lab. Gral.

f) Descanso Vacacional:

15 días calendarios x c/a de servicios; puede reducirse a 7 días, recibiendo la respectiva compensación económica.

g) Descanso Feriados:

                Reg. Lab. Gral.                                            Reg. Lab. Gral.

h) Indemnización por Despido Injustificado:

      10 Rem. Diarias por                                     20 Rem diarias x

      c/a serv: Máx.90                                         c/a serv: Máx 120

i) Seguro Complementario De Trabajo De Riesgo:

No les corresponde (según Ley Nº 26790)

j) Seguro de Vida:

No le corresponde                                            Ver Dec. Leg. Nº 688

k) Derecho Colectivo:

No le corresponde                                           Reg. Lab. Gral.

l) Participación en Utilidades:

No le corresponde                                          Ver Dec. Leg. Nº 892

m) CTS:

No le corresponde                                         15 Rem diarias x c/a

                                                                    Serv. hasta Max 90d

n) Gratificaciones (Jul/Dic)      

No le corresponde                                         ½ Rem c/u

Luego de haber leído y entendido los beneficios que otorga el Estado a favor de estas empresas, sin temor a equivocarme, puedo concluir que se encontrarán en capacidad de entender mi modelo de demanda que acompaño a este artículo, favor de ingresar al siguiente link:

 DAR CLICK AQUÍ PARA DESCARGAR LA DEMANDA